La suprafață, o clădire comercială poate arăta impecabil.
Fațadă curată. Instalații funcționale. Lifturi în mișcare. Climatizare aparent stabilă.

Dar în facility management, problemele costisitoare nu sunt cele vizibile.
Sunt cele ignorate.

Un audit tehnic profesionist nu caută defecte evidente.
Caută riscuri latente.

1️ Ce este, de fapt, un audit tehnic?

Un audit tehnic nu înseamnă o simplă verificare vizuală.

Este o analiză structurată care evaluează:

• starea instalațiilor HVAC
• rețelele electrice și tablourile
• sistemele PSI
• instalațiile sanitare și de drenaj
• acoperișul și anvelopa clădirii
• lifturile și echipamentele de transport vertical
• conformitatea documentației tehnice
• istoricul intervențiilor

Scopul nu este constatarea unei probleme existente.
Scopul este identificarea unei probleme viitoare.

2️ Unde apar pierderile majore?

🔹 HVAC neechilibrat

Un sistem de climatizare neoptimizat poate crește costurile energetice cu 15–30% anual.

🔹 Infiltrații minore ignorate

O fisură aparent nesemnificativă poate genera:

• degradarea izolației
• afectarea structurii
• costuri majore de reparație după 1–2 ani

🔹 Tablouri electrice suprasolicitate

Un punct fierbinte nedetectat poate duce la:

• întreruperi
• incendii
• pierderi de marfă
• evacuări

🔹 Documentație incompletă

Lipsa mentenanței documentate poate afecta:

• asigurările
• tranzacțiile de vânzare
• evaluarea activului

3️ Impactul financiar real

Într-un centru comercial mediu sau parc logistic:

• înlocuire compresor HVAC: 20.000–50.000 €
• refacere hidroizolație acoperiș: 80.000–200.000 €
• reparații electrice majore + întrerupere activitate: costuri indirecte semnificative
• pierdere chiriași din cauza problemelor tehnice repetate: impact pe termen lung

Un audit tehnic anual costă, în general, sub 1% din bugetul operațional al clădirii.
Ignorarea lui poate genera pierderi de zeci sau sute de mii de euro.

În cazuri extreme, milioane.

4️ Auditul ca instrument strategic, nu tehnic

Pentru asset managers și investitori, auditul tehnic este:

✔ instrument de control al riscului
✔ bază pentru bugetare predictivă
✔ suport pentru negocierea contractelor de mentenanță
✔ fundament pentru creșterea valorii activului

O clădire fără audit tehnic periodic este o investiție expusă.

5️ Când ar trebui realizat un audit tehnic?

• la preluarea unui nou obiectiv
• înaintea unei tranzacții
• înainte de renegocierea contractelor majore
• anual, pentru obiective comerciale și industriale
• după intervenții majore

Auditul nu este un eveniment.
Este parte dintr-o strategie de administrare responsabilă.

6️ Ce diferențiază un audit profesionist?

Un audit eficient nu oferă doar constatări.
Oferă:

• evaluare grad risc (low / medium / high)
• estimare cost intervenție
• prioritate intervenții
• impact operațional
• recomandări clare și etapizate

Fără aceste elemente, ai doar o listă.
Cu ele, ai un plan.

Concluzie

În clădirile comerciale și industriale, cele mai costisitoare probleme sunt cele care:

• nu sunt documentate
• nu sunt monitorizate
• nu sunt anticipate

Întrebarea nu este dacă vor apărea.
Întrebarea este când.

Un audit tehnic corect realizat transformă incertitudinea în control.